O que o corretor de imóveis não pode fazer, por lei

O que o corretor de imóveis não pode fazer está escrito em duas listas oficiais: as 10 vedações do art. 20 da Lei nº 6.530/1978 e as 20 do art. 6º do Código de Ética do COFECI. Entre elas: anunciar sem autorização escrita, anunciar sem o número do CRECI, cobrar overprice, desviar cliente de colega e receber sinal sem autorização.

Aviso: este guia resume normas federais com links para as fontes oficiais, consultadas em 12/11/2026. Cada CRECI pode ter resoluções próprias, e o caso concreto sempre pesa. Em dúvida sobre uma situação real, consulte o CRECI do seu estado ou um advogado.

Abaixo estão as 30 proibições com artigo e inciso, as regras de anúncio, o que acontece com quem descumpre e um checklist para usar antes de publicar ou fechar negócio.

Onde estão as proibições do corretor

As proibições do corretor estão em três normas federais, e cada uma cobre um pedaço da rotina. A lei define o que é vedado por lei, o Código de Ética detalha a conduta, e uma resolução do COFECI regula como o nome e o CRECI aparecem em anúncio.

O Código Civil (arts. 722 a 729) completa o quadro, mas trata do contrato de corretagem e da comissão. Esse lado já está no nosso guia de comissão do corretor de imóveis, e aqui só entra quando vira proibição.

As 10 proibições da Lei 6.530/1978 (art. 20)

O art. 20 da Lei nº 6.530/1978 lista dez condutas vedadas ao corretor e à pessoa jurídica inscritos no CRECI. São as proibições de força legal, e o conselho regional pode punir quem as descumpre (art. 17, VIII, e art. 21 da mesma lei).

Repare no inciso III. Autorização para anunciar é documento escrito, não mensagem de voz. Um contrato de intermediação assinado resolve isso e ainda protege sua comissão.

As 20 proibições do Código de Ética (art. 6º)

O art. 6º do Código de Ética Profissional (Resolução COFECI nº 326/1992) traz 20 vedações. Para ficar mais fácil de lembrar, agrupamos por tema. A numeração é a do próprio código.

Com o cliente e com o dinheiro

• III: fazer a intermediação cobrando overprice. O código não define o termo; na prática, entende-se por overprice vender acima do valor combinado com o dono e ficar com a diferença.
• IV: enriquecer, de qualquer forma, à custa do cliente.
• V: receber honorários ou vantagens que não correspondam a serviço efetivamente e licitamente prestado (redação dada pela Resolução COFECI nº 1.404/2018).
• XIII: pedir ou aceitar favor do cliente em troca de concessões ilícitas.
• XX: receber sinal nos negócios confiados a você sem autorização expressa para isso.

Com os colegas

• VI: buscar serviço, direta ou indiretamente, causando prejuízo moral ou material ou desprestígio a outro profissional ou à classe.
• VII: desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor.
• X: praticar concorrência desleal contra colegas.
• XV: aceitar um negócio que já está com outro corretor sem avisá-lo antes, por escrito.
• XVI: aceitar um negócio sem contratar com o corretor com quem você vai colaborar ou a quem vai substituir.

Os incisos VII e XV aparecem muito em briga de plantão. Explicamos como eles se aplicam à fila de atendimento no verbete regra 3 na corretagem.

Com o próprio trabalho

• I: aceitar tarefa para a qual você não está preparado, que não se ajusta às normas ou que pode servir a fraude.
• II: manter sociedade profissional fora das regras da lei e das resoluções.
• XI: promover transação imobiliária contra disposição literal da lei.
• XII: abandonar o negócio confiado a você sem motivo justo e sem avisar o cliente antes.
• XVIII: segurar um negócio quando não há chance real de fechá-lo.

Com o conselho e a classe

• VIII: deixar de responder a notificação da fiscalização ou intimação em processo.
• IX: ser cúmplice, de qualquer forma, de quem exerce ilegalmente a intermediação imobiliária.
• XIV: descumprir, no prazo, determinação do conselho em assunto da competência dele.
• XIX: usar cargo em conselho ou entidade de classe para tirar vantagem pessoal.

No anúncio

• XVII: anunciar capciosamente, ou seja, de forma enganosa ou ardilosa.

O inciso XVII não define o que é anúncio capcioso. Na prática, vale o bom senso: foto de outro imóvel, metragem arredondada para cima, "vista para o mar" que é uma fresta entre dois prédios. Se o anúncio induz o cliente a erro, você está correndo risco.

Regras de anúncio: CRECI no site, nas artes e no vídeo

O número do CRECI é obrigatório em todo anúncio do corretor, e a Resolução COFECI nº 1.065/2007 diz até o tamanho. Ela vale para qualquer divulgação, então cada post, story e reel conta como publicidade.

O que a resolução exige do corretor pessoa física:

1. Nome seguido da profissão. O nome por extenso ou abreviado só pode ser usado publicamente seguido de "corretor de imóveis", "gestor imobiliário" ou "profissional liberal" (art. 2º, na redação da Resolução nº 1.402/2017).
2. CRECI logo depois. A expressão vem sempre seguida do número de inscrição, precedido da sigla CRECI, com o mesmo destaque (art. 2º, § 1º).
3. Tamanho mínimo de 25%. A expressão "corretor de imóveis" tem pelo menos 25% do tamanho do nome, e o CRECI vem com o mesmo destaque dela (art. 2º, §§ 1º e 2º). Nome grande com expressão e CRECI minúsculos no rodapé não cumpre.
4. Nada de nome de fantasia como pessoa física. O corretor pessoa física não pode usar nome de fantasia em público. Isso só é permitido a quem se inscreve como empresário na Junta Comercial (art. 3º).
5. Nome abreviado registrado antes. Nome abreviado ou de fantasia só pode ser usado depois de registrado no CRECI da sua região (art. 6º).
6. Vale para qualquer mídia. As regras valem para qualquer divulgação publicitária ou documental. Em mídia falada, o número do CRECI tem de ser dito em voz alta (art. 7º).

Para imobiliária, a lógica é a mesma: nome ou razão social seguido do número do CRECI com a letra "J", também com pelo menos 25% do tamanho do nome (art. 5º).

Some a isso o art. 20 da lei (incisos III, IV e V) e o art. 6º, XVII, do Código, e fica este checklist para todo anúncio:

• Tenho autorização escrita do dono para anunciar este imóvel?
• Meu nome está seguido de "corretor de imóveis" e do número do CRECI?
• A expressão "corretor de imóveis" tem pelo menos 25% do tamanho do meu nome, e o CRECI vem com o mesmo destaque dela?
• Se é loteamento ou condomínio na planta, o número do registro aparece?
• Fotos, metragem e preço são deste imóvel, hoje?
• No vídeo ou no áudio, eu falo o número do CRECI?

Deveres que viram proibição

Alguns deveres do art. 4º do Código de Ética funcionam, na prática, como proibição: deixar de cumpri-los é falta grave pelo art. 8º. Os principais para o dia a dia:

• Esconder defeito. O inciso II manda apresentar dados rigorosamente certos e nunca omitir detalhes que depreciem o negócio. O Código Civil, art. 723, vai na mesma linha e diz que o corretor responde por perdas e danos se não esclarecer os riscos do negócio.
• Ficar com dinheiro ou documento sem avisar. O inciso IV manda comunicar imediatamente o cliente quando você recebe valores ou documentos destinados a ele. O inciso VIII manda dar recibo.
• Fechar negócio que sabe ilegal. O inciso III manda recusar transação ilegal, injusta ou imoral.
• Trabalhar sem contrato. O inciso IX manda contratar por escrito e antes de começar.
• Cobrar dos dois lados sem acordo. O inciso X limita a comissão a uma parte, salvo consentimento de todos ou praxe da região.

Os dois últimos têm a ver com a sua remuneração, e o detalhe está no guia de comissão do corretor.

O que acontece com quem descumpre

Quem julga a falta é o CRECI da região onde o corretor está inscrito (Código de Ética, art. 7º), e as punições possíveis estão no art. 21 da Lei nº 6.530/1978. Nem a lei nem o Código de Ética trazem uma tabela que ligue cada proibição a uma pena; o CRECI escolhe a sanção caso a caso (art. 21, § 1º). Os valores de multa são fixados pelo COFECI (art. 16, VII, da mesma lei).

As sanções que a lei prevê (art. 21):

Como o conselho escolhe a pena, segundo os parágrafos do mesmo artigo:

• considera as circunstâncias de cada caso para tratar a falta como leve ou grave (§ 1º);
• a reincidência na mesma falta agrava a pena (§ 2º);
• a multa pode ser somada a outra pena e, na reincidência, é aplicada em dobro (§ 3º).

O Código de Ética ajuda a saber o peso de cada falta. O art. 8º classifica como grave transgressão desatender os arts. 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; e 6º, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX. Todo o resto do código é falta de natureza leve. Ou seja: overprice (6º, III), desviar cliente (6º, VII) e receber sinal sem autorização (6º, XX) estão no grupo grave; anunciar capciosamente (6º, XVII) e aceitar negócio de colega sem aviso escrito (6º, XV) ficam no grupo leve.

A esfera ética não é a única. O art. 5º do Código de Ética lembra que o corretor responde civil e penalmente pelos danos que causar ao cliente por imperícia, imprudência, negligência ou infração ética. Uma mesma conduta pode gerar processo no CRECI e ação na Justiça.

E quem não tem CRECI?

Quem não tem inscrição no CRECI não pode exercer a corretagem. A Lei nº 6.530/1978 permite a profissão ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias (art. 2º), deixa a inscrição a cargo do COFECI (art. 4º) e proíbe o inscrito de facilitar o trabalho de quem não é (art. 20, II). O regulamento da lei, o Decreto nº 81.871/1978, deixa claro no art. 1º, I: a profissão só é permitida ao técnico inscrito no Conselho Regional da jurisdição.

Para quem atua sem registro, a regra está na Lei das Contravenções Penais (Decreto-Lei nº 3.688/1941), art. 47: exercer profissão, ou anunciar que exerce, sem cumprir as condições exigidas em lei. A pena prevista é de prisão simples de 15 dias a 3 meses, ou multa. É contravenção, não crime, mas continua sendo infração penal: pelo art. 17 da mesma lei, a ação penal é pública e a autoridade age de ofício, sem depender de queixa de alguém.

Para o corretor regular, o risco é do outro lado: ser cúmplice de quem atua sem registro é falta grave (Código de Ética, art. 6º, IX). Parceria com "corretor" sem CRECI ativo é problema para você também. Antes de dividir um negócio, confira a inscrição do parceiro no site do CRECI do estado.

Checklist antes de fechar um negócio

As proibições de dinheiro e de colegas costumam aparecer na hora de fechar. Uma revisão rápida evita a maior parte delas:

1. Contrato assinado com quem contratou você, antes de começar (Código de Ética, art. 4º, IX).
2. Autorização expressa para receber sinal, se você for receber (art. 6º, XX).
3. Recibo de todo valor e documento que passar pela sua mão (art. 4º, VIII; Lei 6.530, art. 20, VII).
4. Preço combinado com o dono, sem diferença escondida (art. 6º, III).
5. Riscos informados ao cliente: dívidas, pendências de documento, defeitos (art. 4º, II; Código Civil, art. 723).
6. Colega avisado por escrito, se o negócio já estava com outro corretor (art. 6º, XV), e a divisão combinada por escrito (art. 6º, XVI).
7. Parceiro com CRECI ativo, conferido no site do conselho (art. 6º, IX).

Onde a Lisia entra

A Lisia não confere se o seu anúncio cumpre as regras do CRECI: essa responsabilidade é sua, como manda a lei. Mas a rotina digital multiplica os pontos de checagem. Se você usa o site do corretor e os modelos de arte do Social Media da Lisia para feed e story, revise em cada peça se o seu nome aparece seguido de "corretor de imóveis", com pelo menos 25% do tamanho do nome, e do número do CRECI com o mesmo destaque. Vale também para a página do seu site e para as legendas.

Outra ajuda indireta: o CRM de leads da Lisia, nos dois planos, organiza os contatos num funil com lembretes e avisa por e-mail quando chega contato novo. Isso ajuda a não esquecer um cliente no meio do caminho, o que já é bom para o negócio e para a relação com quem confiou o imóvel a você. Veja os planos ou crie sua conta. Para mais termos e regras da profissão, veja a seção de guias e o glossário.

Fontes consultadas

Todas consultadas em 12/11/2026:

• Lei nº 6.530/1978, arts. 2º, 4º, 16, 17, 20 e 21 - Planalto
• Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI nº 326/1992), arts. 4º a 8º - COFECI
• Resolução COFECI nº 1.065/2007, na redação da Resolução nº 1.402/2017 - COFECI
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 722 a 729, com destaque para o art. 723 - Planalto
• Decreto nº 81.871/1978, art. 1º - Planalto
• Lei das Contravenções Penais (Decreto-Lei nº 3.688/1941), arts. 17 e 47 - Planalto

Este guia foi escrito pela Equipe Lisia a partir das buscas reais de corretores no Google, da análise dos três primeiros resultados para o tema e da leitura das normas oficiais, em novembro de 2026. Última revisão: 12 de novembro de 2026.